KÜMME NÕUANNET ADVOKAADILT sulle, kes sa tahad korterit välja üürida

6 kommentaari
KÜMME NÕUANNET ADVOKAADILT sulle, kes sa tahad korterit välja üürida

Oma korteri üürileandmine tundub paljudele hõlbus tulu, kuidas kas see ikka on nii? Kui lased kogenud üürnikul mõne sinu jaoks kahjuliku punkti lepingusse panna, jätad maksud maksmata või unustad korteri seisukorra üleandmise momendil fikseerimata, võib kokkuvõttes korteri väljaüürimine sulle hoopis kahju tuua.

Oma korteri üürileandmine tundub paljudele hõlbus tulu, kuid kas see ikka on nii? Kui lased kogenud üürnikul mõne sinu jaoks kahjuliku punkti lepingusse panna, jätad maksud maksmata või unustad korteri seisukorra üleandmise momendil fikseerimata, võib kokkuvõttes korteri väljaüürimine sulle hoopis kahju tuua.

Pöördusime advokaadibüroo Mullari & Koch poole, et koguda kokku kümme olulisemat nõuannet, mida eluruumi väljaüürimisel meeles pidada.

1. Hangi vajalikud nõusolekud

Veendu, et sul on olemas vajalikud nõusolekud eluruumi üürileandmiseks. Kaasomandi puhul võib asja anda üürile ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kui eluruum on abikaasade ühisvara, mida abikaasad valitsevad ühiselt, peavad lepingu sõlmimisega nõustuma mõlemad abikaasad. Kui tegemist on perekonna või omanikuks mitteoleva abikaasa poolt kasutatava eluruumiga, mis on omandatud pärast 1. jaanuari 2015, on üürilepingu sõlmimiseks vaja teise abikaasa nõusolek isegi siis, kui tegemist ei ole poolte ühisvaraga. Kui oled ise üürnik ning soovid anda ruumi allüürile, on sul selleks eeldatavasti vaja üürileandja nõusolekut, kui kokku ei ole lepitud teisiti. Samuti võib eluruumi üürileandmiseks olla vajalik hüpoteegipidaja, näiteks panga nõusolek.

2. Arvesta maksukohustusega

Tea, et üürnikult saadud üürimaksed on sinu tulu, millelt tuleb tasuda tulumaks. Positiivse muudatusena võib füüsilisest isikust üürileandja alates 2016. aastast üüritulust elamu või korteri üürimisega seotud kulude katteks 20% maha arvata. Selleks mingeid kuludokumente esitama ei pea.

3. Koosta korralik üürileping

Üürilepingule ei ole seadusega ette nähtud kohustuslikku vorminõuet, kuid sellele vaatamata ei ole lepingut mõistlik sõlmida suuliselt. Vastupidisel juhul võib vaidluse korral kujuneda poolte kokkulepete tagantjärele kindlakstegemine äärmiselt keerukaks. Seetõttu tuleks koostada või eriteadmiste puudumisel lasta õigusteadmistega isikul ette valmistada kirjalik üürileping, milles on põhjalikult reguleeritud poolte õigused ja kohustused. Pea meeles, et eluruumi puhul on lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine.

4. Mõtle läbi, mis ajaks soovid ruume üürniku kasutusse anda ja kui paindlikku võimalust lepingu lõpetamiseks vajad

Üürilepingu saab sõlmida nii kindlaksmääratud ajaks kui tähtajatult. Sellest valikust sõltuvad eelkõige võimalused lepingu hilisemaks ülesütlemiseks: tähtajatut üürilepingut on võimalik üles öelda vajalikul määral ette teatades ilma igasuguse põhjuseta, tähtajalist lepingut on ühepoolselt võimalik lõpetada ainult mõjuval põhjusel. Samuti on tähtajatu lepingu puhul suuremad võimalused üüri tõstmiseks üürisuhte vältel. Tähtajaline üürileping võib muutuda tähtajatuks, kui üürnik tähtaja lõppemisel jätkab ruumide kasutamist ja kumbki pooltest seaduses sätestatud ajaks teistsugust tahet ei avalda. Kui soovid välja üürida müügis oleva eluruumi, on võimalik üürileping sõlmida müügiperioodi ajaks tingimusega, et ostja leidmise korral muutub üürileping tähtajatuks. 

5. Lepi kokku, kes võivad üüritud ruumides elada

Seaduse regulatsioon annab eluruumi üürnikule õiguse üürileandja nõusolekuta majutada eluruumis oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid. Kui soovid, et seda oleks võimalik teha ainult sinu kui üürileandja nõusolekul, tuleb see kindlasti üürilepingus eelnevalt kokku leppida. Samuti tasuks lepingus reguleerida, kas üüripinnal on lubatud pidada koduloomi. Ruumide allüürile andmiseks peab üürnik saama eelnevalt üürileandja loa, kui lepingus ei ole sätestatud vastupidist.

6. Tea, kuidas on võimalik kindlaks määrata üüri tasumine ja võimalused selle suurendamiseks

Üürniku põhikohustuseks on tasuda eluruumi kasutamise eest üüri. Üüri maksmine ei pea aga tingimata toimuma selle tasumisega üürnikult üürileandjale, tasumise võib kokku leppida ka kolmandale isikule: näiteks pangalaenuga ostetud korteri puhul võib kokku leppida, et üürnik tasub üürina laenumakseid otse pangale. Üürisumma suurus tasub hoolikalt läbi mõelda, kuivõrd selle hilisema ühepoolse tõstmise võimalused on üsnagi piiratud. Tähtajatu üürilepingu puhul on võimalik üüri tõsta iga kuue kuu tagant, aga üüri tõstmise kavatsusest tuleb üürnikule teatada, järgides selleks seaduses ette nähtud korda ja vorminõudeid. Vastupidisel juhul on üüri suurendamine tühine. Tähtajalise üürilepingu puhul, mille kestus on vähemalt kolm aastat, on võimalik lepingus kokku leppida üüri perioodilises suurendamises, kuid ka sellele kokkuleppele on võlaõigusseaduses ette nähtud konkreetsed tingimused ja piirangud.

7. Lepi kokku, kes tasub kõrvalkulud

Eluruumi üürnik peab tasuma kõrvalkulusid ainult juhul, kui selles on eelnevalt kokku lepitud. Seega tuleks üürilepingus välja tuua kõik kulud, mida kannab üürnik lisaks üürile. Oluline on meelde jätta, et eluruumi üürnikult saab nõuda ainult nende kõrvalkulude tasumist, mis kaasnevad vahetult ruumide kasutamisega. Seega näiteks elamu remondifondimaksed siia ei kuulu. Kui sinu huviks on näiteks, et lisaks soovitud üürile tasuks üürnik kogu korteriühistu poolt esitatava arve, oleks mõistlik kokku leppida remondifondi makse võrra suuremas üüri tasumises.

8. Fikseeri üüripinna seisukord enne selle üleandmist ja ole valmis hoidma üüripinda korras

Üürileandja kohustus on anda eluruum üürnikule üle lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja hoida ruume sellises seisukorras kogu üürilepingu kehtivuse vältel. Seetõttu tasub üüriruumid enne üleandmist hoolikalt üle vaadata, fikseerida arvestite näidud, üles loetleda mööbel, teha fotod ja lasta ka üürnikul akt allkirjastada. Üürnik peab omal kulul kõrvaldama ainult pisipuudused, mida saab kõrvaldada väikese koristamise või hooldamisega, üürileandja hooleks jääb kõik muu. Üürileandja peab puudused kõrvaldama mõistliku aja jooksul, kohustuse rikkumise korral on üürnikul võimalus kasutada erinevaid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas kõrvaldada puudused ise ja nõuda kulutuste hüvitamist, alandada üüri või öelda leping sootuks üles. Üürnik on kohustatud taluma ruumide suhtes tehtavaid (häda)vajalikke töid; parandusi ja muudatusi, mis on pigem esteetilise eesmärgiga, peab üürnik taluma vaid siis, kui need ei ole tema jaoks ebamõistlikult koormavad. Igal juhul tuleb arvestada, et oluliste parandustööde läbiviimisega tekitatud ebamugavustest tulenevalt võib üürnik näiteks nõuda üüri alandamist. Kui tead, et ees on ootamas suurem remont, näiteks kavatseb korteriühistu asuda maja renoveerima, tuleks sellega üürihinna kokkuleppimisel arvestada. 

9. Arvesta, et üüripinna müük iseenesest üürilepingut ei lõpeta

Kui kinnisasja omanik vahetub pärast kinnisasja üürniku valdusesse andmist, läheb üürileping uuele omanikule üle. Samuti läheb uuele omanikule üle üürniku poolt antud tagatis. Tasub tähele panna, et omanikuvahetus ei lõpeta ka eelmise üürileandja vastutust üürniku ees: kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul alates üürilepingu üleminekust kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja.

10. Kindlusta end võimaliku kahju eest

Üürilepingu sõlmimisel tasub üürnikult nõuda tagatist, mille arvel on võimalik vajadusel katta üürniku võlgnevused ja tema poolt tekitatud kahju. Eluruumi üürilepingu puhul on võimalik tagatist nõuda kuni kolme kuu üürisumma ulatuses. Seadus ei võimalda kogu tagatise nõudmist koheselt lepingu sõlmimisel: üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades, esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist. Leppetrahvid siinkohal abiks ei ole, sest eluruumi puhul lepingu rikkumise puhuks leppetrahvi tasumises kokku leppida ei tohi. Tea, et üürileandjana on sul üüripinnal asuva üürniku teatava vara osas seadusest tulenev pandiõigus, mille tekkimiseks ei ole üürilepingus vaja eraldi kokku leppida. Kindlasti on mõistlik ebameeldivuste ennetamiseks enne lepingu sõlmimist tulevase üürnikuga tutvuda ning tema tausta uurida. Seejuures on abiks mitmesugused avalikud andmebaasid, kust on võimalik leida infot mh üürniku maksehäirete, tema suhtes toimuvate täitemenetluste või jõustunud kohtulahendite kohta (Krediidiinfo maksehäireregister, Ametlikud Teadaanded, Riigi Teataja jt).

Täname professionaalse konsultatsiooni eest advokaadibürood Mullari & Koch.

 

Buduaar.ee